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Dpe non opposable01/07/15

On entend souvent dire que le Dpe n'a pas de valeur juridique puisqu'il n'est "pas opposable". Il n’aurait donc qu’une valeur informative, et un Dpe erroné -ou pire (!) de complaisance- serait  sans conséquence pour le vendeur, l’acquéreur ainsi que le professionnel ayant accompagné la contractualisation.

VRAI ou FAUX ?

FAUX !

Il est en effet courant, y compris auprès de professionnels, d’entendre cette confusion. Une réponse à une question écrite d’un Sénateur au Ministère du Logement, publiée au Journal Officiel du Sénat le 1er novembre 2012 page 2445 apporte une réponse officielle et complète. Nous vous en donnons ci-dessous un extrait :

 

“... D'autre part, l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation (CCH) précisant que «l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le DPE qui n'a qu'une valeur informative » ne concerne que les relations entre le vendeur et l'acquéreur.

Il est en effet évident que le propriétaire n'est pas le sachant et ne peut donc pas endosser la responsabilité de ce document technique. Cependant, cette disposition n'empêche pas l'acquéreur de se retourner contre le diagnostiqueur en invoquant sa responsabilité délictuelle (article 1382 du code civil) dès lors que le diagnostiqueur a commis une faute contractuelle qui lui a causé un dommage.

Si la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur est avérée, elle ne peut conduire à la nullité du contrat de vente puisqu'il n'est qu'un tiers au contrat. Le diagnostiqueur pourrait cependant être condamné à verser des dommages et intérêts à l'acquéreur en réparation du préjudice qu'il a subi.

Si le vendeur a usé de manœuvres frauduleuses en annonçant sciemment une classe différente que celle qui apparaît réellement dans le DPE par exemple, le dernier alinéa de l'article L. 271-4 du CCH ne fait pas obstacle à l'application des règles de droit commun qui régissent les contrats. Cela peut constituer un dol (article 1116 du code civil : les manœuvres sont telles qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté) qui est un vice du consentement de l'acquéreur et qui peut alors entraîner une action en nullité du contrat de vente.”

 

 Le texte intégral de la réponse au Dpe Opposable sur le site du Sénat logo.png

Par extension à la dernière partie de la réponse, le professionnel de la vente qui afficherait une étiquette Dpe provisoire fantaisiste, car publiée sans Dpe, s’expose à des poursuites en vice du consentement, et toutes ses conséquences.

Et en cas de location, quelles conséquences en l'absence de Dpe ?

L’obligation de fournir un Dpe fiable concerne également la location : Beaucoup de propriétaires, mals informés, pensent et écrivent dans des forums qu’ils ont “oublié” de fournir le Dpe, mais que cela n’a pas d’importance, il le font faire après. Le professionnel qui a rédigé le bail n’est pas davantage dégagé d’éventuelles poursuites en cas de manquements.

Une décision en janvier 2013 du Tribunal d’instance de Moulins dans l’Allier illustre les conséquences d’absence de Dpe.

 

Un propriétaire confie à une agence immobilière la mise en location de sa maison. Le bail est signé avec un locataire sans y annexer le Dpe. Le locataire assigne solidairement les propriétaires et l’agence ayant rédigé le bail notamment pour absence de communication du Dpe. Il argue pour soutenir sa demande que s’il avait eu connaissance de la consommation énergétique du bien, il n’aurait pas loué le bien.

Le tribunal suit cette logique et juge que le locataire a, du fait de l’absence de Dpe à la signature, subit une perte de chance.

Il détermine le préjudice du locataire en considérant qu’”un logement moyennement énergivore aurait dû générer une consommation inférieure de 50% par rapport à la consommation moyenne d’un logement classé E”. Le tribunal intègre la durée d’occupation du bien de 20 mois pour fixer le préjudice subit à 2 000 euros.

Important : Le tribunal condamne l’agence immobilière à indemniser le préjudice de 2 000 euros -et non le propriétaire- au titre de la faute contractuelle car le mandat de gestion précisait qu’il appartenait au titre du mandat “d’établir ou de faire établir aux frais du mandant tous les diagnostics obligatoires ainsi que tous les documents indispensables à l’information du locataire”.

 

 

 Nous recommandons donc vivement de considérer le Dpe comme une information substantielle des contrats (bail, compromis de vente, acte de vente), notamment pour les professionnels de l’immobilier, toujours exposés à des appels en responsabilité en cas de litige.

 

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