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Le projet de loi « Alur » (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a été définitivement voté le 20 février 2014, et validée le 20 mars 2014 par le Conseil Constitutionnel.
Sa parution au Journal Officiel devrait se faire sous peu.
La Loi ALUR introduit de nouveaux diagnostics obligatoires dans la location, la vente et les mises en copropriété.
A - L'essentiel : ce qu'il faut retenir en synthèse
- Le dossier de diagnostic (DDT) qui accompagne le bail pour toute nouvelle location va comporter un volet électricité, gaz, amiante. L'erreur d'indication de surface habitable supérieure à 5% sera désormais indemnisée selon les mêmes principes que pour une vente, avec rétro activité à l'origine du bail ou 6 mois. L'état des lieux devra comporter obligatoirement un relevé des compteurs de chaque énergie.
- Le dossier de diagnostic (DDT) qui accompagne la vente d'un lot de copropriété devra mentionner la surface habitable + la superficie Carrez.
- Un nouveau diagnostic technique global est créé pour la mise en copropriété.
Notre support explicatif ci-dessous :
En détail
1- Diagnostics pour la Location
Le DDT accompagnant le bail de location d’un bien à usage d’habitation devra contenir un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz. Les modalités d’application (méthodologie, modèles de rapport,…) doivent être publiées dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi.
Le DDT accompagnant un bail de location pour un bien construit avant le 1er juillet 1997 (maison, appartement, autre) devra contenir un rapport de repérage mentionnant l’absence ou la présence de matériaux contenant de l’amiante. Les modalités d’application (méthodologie, modèles de rapport, listes des matériaux concernés,…) doivent faire l’objet de textes d’application en attente de parution (le second semestre 2014 est évoqué).
La surface habitable devient une composante essentielle du bail de location. En cas d’absence de la mention de la surface habitable dans le contrat de location, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, le locataire pourra mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. À défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire pourra saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.
Comme pour la loi « carrez », lorsque la surface habitable du bien louée est inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur devra supporter, à la demande du locataire une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge pourra être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prendra effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prendra effet à la date de la demande.
Les états des lieux sont également modifiés. Ainsi, le propriétaire ou son mandataire devra compléter les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des compteurs pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de cet état des lieux est mis à la disposition du diagnostiqueur qui en fait la demande en vu d'établir le diagnostic de performance énergétique, en plus de la mise à disposition des factures.
2- Diagnostics pour la Vente
En cas de vente d’un bien dans une zone à « risque mérules » définie par arrêté préfectoral, une information sur la présence d’un risque de mérule devra être ajouté au DDT.
En cas de vente d’un lot de copropriété, un rapport de mesurage « surface habitable » devra être joint en plus de celui concernant la « superficie Carrez ».
3- Mise en copropriété
Un diagnostic technique global des immeubles en copropriétés pourra être établi de façon complète à partir du 1er janvier 2017 sur décision de l’assemblée générale des copropriétaires. Ce diagnostic est beaucoup plus complet que celui de « mise en copropriété » actuel.
A noter que toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans devra faire l’objet d’un diagnostic technique global.