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Diagnostic logement decent

L'essentiel

  • Transactions concernées
    Recommandé pour les locations
  • Biens concernés
    Tout bien en location
  • Validité du diagnostic
    Illimité sauf si travaux

Sécurité physique et santé des occupants

Un logement décent doit assurer clos et couvert, solidité et étanchéité du gros oeuvre, menuiseries extérieures et couverture.

Informations complémentaires concernant le diagnostic logement décent

Le diagnostic décence est réalisé suivant une trame bien définie divisée en 3 principales catégories. Chacune de ces catégories est divisée en plusieurs éléments :

Sécurité physique et santé des locataires :
    • Sécurité des garde-corps et des fenêtres, escaliers, loggias et balcons ;
    • Pièces principales avec un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ;
    • Dispositifs d'ouverture et de ventilation adaptés aux besoins des occupants et au fonctionnement des équipements ;
    • Menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ;
    • Logement assure le clos et le couvert. Le gros œuvre ainsi que celui de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau ;
    • Nature et état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne pouvant porter atteinte à la santé ;
    • Électricité, gaz et équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité.

Note 2017 : Décence et bail location.

Dans le cadre de loi ALUR les diagnostics sécurité gaz et électricité deviennent obligatoire pour tout nouveau bail à partir de juillet 2017 pour les appartements construits avant 1975, et pour tous les logements (maison et appartement, quel que soient leur date de construction) à partir de janvier 2018.

Notre étude sur des dizaines de milliers de diagnostics (voir les Livre Blanc) montre que près de 90% des logements ont au moins une anomalie électrique. Nous conseillons donc aux propriétaires bailleurs de nous contacter pour anticiper le risque juridique de non-décence sur le prochain bail 


Eléments d'équipement et de confort :
    • Réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ;
    • WC intérieur au logement (sauf si logement à une seule pièce), séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, équipement pour la toilette avec baignoire ou douche, eau chaude et froide avec évacuation des eaux usées ;
    • Installation permettant un chauffage normal ;
    • Alimentation en eau potable intérieure au logement avec une pression et débit suffisants. Évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et effluents et munies de siphon ;
    • Cuisine ou un coin cuisine avec évier, eau chaude et froide, évacuation des eaux usées et pouvant recevoir un appareil de cuisson.
Norme de surface et de volume :
    • Au moins une pièce principale d’une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, ou un volume habitable au moins égal à 20 m3.

Par contre, le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent...

Il suffit donc qu'un seul de ces éléments soit décelé pour que le logement soit considéré comme non-décent.

Evolution à venir :

Un nouveau texte réglementaire indique qu'à partir de 2018, un nouveau critère devra être respecté pour qu'un logement soit caractérisé comme décent et un second sera modifié. Ainsi, dans la catégorie Sécurité physique et santé des locataires, le logement devra satisfaire les critères suivants  :

  • « 2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer. » nouvelle exigence, applicable à partir du 1er janvier 2018.
  • « 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. » critère existant mais modifié à partir du 1er juillet 2018.

Pourquoi réaliser ce diagnostic ?

Tout propriétaire bailleur doit louer à ses locataires un logement décent. Est considéré comme décent un logement qui correspond aux caractéristiques présentées ci-dessus.
Si le logement n'est pas décent, c'est à dire qu'une des caractéristiques vues ci-dessus n'est pas conforme, le locataire peut demander une mise en conformité du bien. En cas de désaccord, c'est le juge qui décidera des travaux à réaliser.
Le diagnostiqueur Diagamter, qui a suivi une formation propre à ce diagnostic est à même de produire un document concluant sur l'état de décence ou non de votre logement.

Les principaux textes législatifs :

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs

Décret n°2017-312 du 9 mars 2017 modifiant le décret n°2002-120

Quelques précisions utiles ...

L'agence nationale de l'habitat (ou ANAH) est un organisme qui aide les propriétaires (si éligibles) financièrement pour les travaux de mise en sécurité, salubrité.

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