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Nous connaître : diagnostic immobilier
Diagnostiqueur ?
Les diagnostiqueurs immobiliers sont mandatés par les notaires, syndics, administrateurs de biens et agences immobilières pour, lors de la vente ou la location d’un bien immobilier, établir un constat et rendre un rapport obligatoire joint à la promesse et à l’acte définitif, ou au bail.
Un marché issu de la réglementation
La société a été créée pour répondre à l’émergence des diagnostics obligatoires instaurés dans le cadre de nouvelles réglementations concernant le droit immobilier :
- Lois sur les matières dangereuses pour la santé publique (plomb et amiante) à partir de 1996.
- Loi sur les surfaces Carrez en 1996.
- Lutte contre les termites en 1999.
- Loi SRU.
Depuis sa création, de nombreux textes réglementaires sont venus compléter le socle de base :
- Prêt à taux zéro en 2005.
- Investissement de Robien locatif ancien en 2003.
- Etat des lieux et logement décent (loi SRU).
- Diagnostic de performance énergétique en 2006.
- État des risques naturels et technologiques en 2006.
- Diagnostic de sécurité gaz en 2007.
Plusieurs facteurs influent sur l'évolution du marché
L’évolution quantitative et qualitative du parc immobilier.
- Le nombre de transactions immobilières est évalué à environ 630 000/an dont 40% sont traités par les agences immobilières.
- 1 500 000 immeubles collectifs nécessitaient un dossier technique amiante avant fin 2005; une partie importante reste à réaliser à ce jour.
- L’évolution du parc immobilier et du parc locatif social.
- L’évolution du nombre d’arrêtés préfectoraux et municipaux qui déterminent les zones déclarées à risque pour l’état parasitaire termites.
- Le cadre réglementaire du diagnostic technique.
Le périmètre du diagnostic technique a fait l’objet d’une évolution récente. La multiplication des réglementations concernant le droit de la vente immobilière a conduit en effet le législateur à unifier les différents textes dans l’ordonnance unique (8 juin 2005) relative au logement et à la construction. L’arrivée de ces nouvelles lois implique la mise en œuvre de diagnostics complémentaires et des compétences de plus en plus étendues et complexes :
- En matière d’environnement.
- L’application de la directive européenne sur la réduction de l’émission de gaz à effet de serre.
La délivrance de ce diagnostic nécessite des compétences en thermique du bâtiment et dans les différents modes de chauffage. Il devra être réalisé par un diagnostiqueur indépendant et certifié.
- La création d’un état des risques naturels et technologiques depuis juin 2006 impose au vendeur et au bailleur d’informer acquéreur et locataire d’un bien, des risques naturels et technologiques présents sur sa zone géographique : zones de séisme, avalanche, inondation,volcan ou usine type AZF.
Ce constat des risques sera annexé à la promesse de vente ou au bail.
- En matière de sécurité et santé publique.
- La lutte contre le saturnisme est renforcée.
Un constat des risques d’exposition au plomb (CREP) pour tous les biens construits avant janvier 49 est instauré qu’ils s’agissent de vente ou de location. Le périmètre de ce diagnostic sera étendu à toute la France et non plus seulement aux zones à risques. Obligatoire lors des ventes puis des locations, il prendra en compte les facteurs de dégradation du bâti comme l’humidité, par exemple.
- L’extension du repérage de l’amiante dans les immeubles collectifs d’habitation.
Un Dossier Technique Amiante devait être constitué avant décembre 2005 pour les immeubles construits avant le 1er juillet 1997.
- La mise en application des dispositifs de sécurité des piscines généralisés à toutes les installations dès 2006.
- Le nouveau diagnostic gaz couvre l’installation intérieure de gaz de plus 15 ans, qu’il s’agisse de gaz de réseau ou en citerne (GPL).
Près de 40 points de sécurité sont ainsi examinés.
- Le nouveau diagnostic électrique couvre l’installation intérieure électrique de plus de quinze ans.
- En projet des diagnostics relatifs à l’assainissement et au monoxyde de carbone (CO).
DEFINIR UNE DATE
En matière de réglementation immobilière.
- La mise en œuvre de la loi Engagement National pour le Logement (dispositifs de Robien « recentré » et Borloo « populaire ») qui encourage la location d’un bien ancien sans condition minimale de travaux sous réserve de satisfaire des critères techniques avant et après mise en location.
- Les logements anciens financés dans le cadre du prêt à taux zéro, doivent faire l’objet d’un état des lieux garantissant la conformité avec les normes de surface et d’habitabilité.
Ces certificats doivent être fournis par un professionnel assuré et indépendant de la transaction.
- Le diagnostic technique et le calcul des tantièmes à effectuer lors de la mise en copropriété d’un bien immobilier.
