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Diagnostic immobilier : Propriétaire d'un immeuble
diagnostics acheteur
Indépendamment de toute vente ou location, le propriétaire d’un immeuble est tenu d’effectuer différents diagnostics obligatoires.
L’absence de ces diagnostics peut entraîner une amende et la mise en cause pénale du propriétaire en cas d’atteinte à la santé ou sécurité des personnes.
D’autres diagnostics sont à effectuer préalablement à certaines opérations ou recommandés pour prévenir des désordres ou entretenir et améliorer son immeuble.
Repérage amiante "friable" : Flocages, calorifugeages et faux-plafonds
> Pour tout immeuble bâti (permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 et sauf maison individuelle), notamment les appartements (parties privatives des immeubles collectifs d’habitation).
- Ce repérage porte sur l’état de conservation des flocages, calorifugeages et faux plafonds contenant de l’amiante.
- Des contrôles périodiques peuvent être obligatoires.
Dossier technique amiante (DTA)
> Pour tout immeuble bâti (permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997), notamment les parties communes des immeubles collectifs d’habitation à l’exception des parties privatives de ces mêmes immeubles et des maisons individuelles.
- Le DTA doit notamment comprendre une fiche récapitulative, tous les rapports de repérage et travaux relatifs à l’amiante.
- Il doit être régulièrement mis à jour (contrôles périodiques, travaux…).
- Il doit être consultable par tous les occupants de l’immeuble et communiqué aux entreprises ayant à y intervenir.
- La fiche récapitulative est à joindre au Constat Amiante des parties privatives en cas de vente d’un lot de copropriété.
Plomb parties communes : Constat des risques d’exposition au plomb (CREP). Obligatoire pour certains travaux et avant le 11/08/08
> Pour les parties communes de tout immeuble collectif d’habitation construit avant le 1er janvier 1949.
- Le diagnostic porte sur la concentration en plomb dans des revêtements et les facteurs de dégradation du bâti. L’ingestion du plomb peut provoquer le saturnisme. Des travaux peuvent être obligatoires.
- En cas de présence de plomb dégradé, le CREP doit être communiqué aux occupants et aux entreprises ayant à y intervenr.
- En cas d’absence de diagnostic, le propriétaire manque à ses obligations de sécurité et engage sa responsabilité pénale.
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Diagnostic amiante avant démolition ou travaux
> Pour tout immeuble bâti (permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997).
- Ce diagnostic porte sur le repérage d’une liste de matériaux susceptibles de contenir de l’amiante beaucoup plus étendu que dans le cas du constat amiante avant-vente.
- Tous les moyens doivent être employés pour repérer ces matériaux y compris des sondages destructifs.
- Ce diagnostic a pour but la prévention des travailleurs et la protection de l’environnement, notamment la gestion des déchets.
D’autres obligations peuvent incomber au propriétaire mais sans donner lieu dans tous les cas à diagnostic obligatoire, notamment : dispositif de sécurité des piscines, des portes automatiques de garage collectifs, dispositif de sécurité et contrôle des ascenseurs (obligations échelonnées suivant type d’installation à partir du 3 juillet 2008), inspection des chaudières de plus de 20 kW (décret attendu).
Enfin certains immeubles sont soumis à d’autres diagnostics spécifiques notamment lGH, ERP…
Les immeubles en copropriété doivent avoir par ailleurs un carnet d’entretien tenu et mis à jour par le syndic.
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Diagnostic technique : "SRU"
> Pour toute première mise en copropriété d’un immeuble de plus de 15 ans.
- Le diagnostic technique porte sur le constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l’état des conduites, canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité.
- Le dossier technique doit pouvoir être consulté par tout candidat acquéreur d’un lot.
- Le dossier technique doit être porté à la connaissance de l’acquéreur lors de la première vente suivant la mise en copropriété et toute nouvelle vente intervenant dans les trois ans après le diagnostic.
Tantièmes de copropriété
> Pour tout immeuble mis en copropriété ou lors d’une modification du règlement de copropriété.
- Généralement exprimés en millièmes, les tantièmes de copropriété sont attribués aux différents lots tels qu’ils résultent de l’état descriptif de division.
- Ils dépendent principalement des surfaces mais aussi de la situation des lots, principalement vis-à-vis des vues, de l’ensoleillement et de la part d’utilisation des équipements communs.
- Les règles de calculs des tantièmes ne font pas l’objet de textes réglementaires mais d’usages généralement acceptés et ne devant léser aucun copropriétaire. La répartition doit faire l’objet d’une approbation des copropriétaires et à défaut d’accord sera déterminée par voie de justice.
