Bailleurs, obligations et recommandations
La loi n° 89-462 sur les rapport locatifs modifiée par l’ordonnance 2005-655 concerne les locations de locaux à usage d'habitation principale ou mixte et prévoit :
- Des diagnostics et constats à joindre au bail de location.
- Des exigences relatives à la décence du logement.
Surface habitable
Pour les locations de locaux à usage d'habitation principale ou mixte professionnel et d'habitation
- la loi indique « le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée »
- Le code de la construction et de l’habitation définit « la surface habitable ».
Attention la surface habitable peut être, dans certains cas, différente de la superficie « Carrez » et s’applique aussi bien aux appartements qu’aux maisons. - ne s'applique pas aux locations à caractère saisonnier, aux logements foyers, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi ainsi qu’aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.
- Loi n°2009-323 art 78
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Plomb : Constat des risques d’exposition au plomb (CREP)
Pour tout immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949.
- Le diagnostic porte sur la concentration en plomb dans des revêtements et les facteurs de dégradation du bâti. L’ingestion du plomb peut provoquer le saturnisme. Des travaux peuvent être obligatoires.
- En cas d’absence de diagnostic, le bailleur manque à ses obligations de sécurité et engage sa responsabilité pénale.
- Validité six ans et s’il n’y a pas de plomb, illimitée.
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Diagnostics ayant dû être effectués relatifs à la sécurité et la santé
Ils ne sont pas obligatoirement joints au bail de location, mais ils concernent la santé et sécurité des occupants et ont du être faits avant une date limite, indépendamment de toute vente ou location. Leur absence entrainerait une responsabilité accrue du propriétaire et de ses mandants en cas d’atteinte à la santé ou sécurité.
Certains travaux de sécurité peuvent avoir été rendus obligatoires mais sans donner lieu à un diagnostic (sécurité des piscines privées, portes automatiques de garage…).
Performance énergétique : Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Pour tout bâtiment clos et couvert sauf certaines catégories.
Le DPE doit pouvoir être présenté à tout candidat locataire, donc dès la mise en location.
- Sont exclus notamment les constructions provisoires, bâtiments indépendants de moins de 50 m2, certains bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, lieux de culte et monuments historiques.
- Le diagnostic porte sur l’évaluation de certaines consommations d’énergie du bâtiment quand il comporte un système de chauffage. Un classement sur étiquette est fait suivant la consommation d’énergie primaire et l’émission de CO2. Des recommandations d’économie sont faites mais aucuns travaux ne sont obligatoires.
- Validité 10 ans mais des travaux ou des changements dans le prix et la nature des énergies peuvent modifier le DPE.
- Décret attendu imposant de joindre au DPE l’inspection des chaudières de plus de 20 kW.
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Risques naturels et technologiques : État des risques naturels et technologiques (ERNT)
Pour tout bien immobilier bâti ou non bâti situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques prescrit, approuvé ou appliqué par anticipation ou situé dans une zone de sismicité.
- L’ERNT répertorie les risques naturels et technologiques de la zone du bien. Les sinistres ayant été indemnisés doivent être déclarés.
- En cas d’absence ou de défaut d’information, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou en diminuer le prix.
- Validité 6 mois.
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Repérage amiante "friable" : Flocages, calorifugeages et faux-plafonds
Pour tout immeuble bâti (permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 et sauf maison individuelle), notamment les parties privatives des immeubles collectifs d’habitation.
Dossier technique amiante (DTA)
Pour tout immeuble bâti (permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997), notamment les parties communes des immeubles collectifs d’habitation à l’exception des parties privatives de ces mêmes immeubles et des maisons individuelles.
La fiche récapitulative du DTA doit être communiquée aux occupants de l’immeuble.
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Etat des lieux : Constat d’état des lieux
Pour les locations de locaux à usage d'habitation principale ou mixte et leurs annexes.
- L’état des lieux est établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés. Pendant le premier mois de la période de chauffe, l'état des lieux peut-être complété par l'état des éléments de chauffage.
- L’état des lieux doit être rédigé avec des commentaires précis et non simplement des croix dans un formulaire. Il doit comporter une description du logement, du sol au plafond, pièce par pièce, ainsi que des équipements tels que placards, cheminées, éléments de chauffage, avec des détails sur la nature et l’état du logement et le fonctionnement des équipements.
- Non obligatoire bien que recommandé pour les locations saisonnières, locaux meublés, logements pour l’exercice d’une fonction ou d’un emploi, locations pour travailleurs saisonniers.
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Diagnostic : « LOGEMENT DÉCENT »
Sécurité physique et santé des occupants.
- Assure clos et couvert, solidité et étanchéité du gros oeuvre, menuiseries extérieures et couverture.
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diagnostic logement décent
…
Un logement est décent s’il ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé et est doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
ATTENTION : exigences allégées pour les DOM, règlements spécifiques pour les logements-foyers et logements pour travailleurs agricoles. Compte tenu des responsabilités pénales du propriétaire et de ses mandants en cas d’atteinte à la santé et sécurité des personnes, il est recommandé, bien que non obligatoire, d’effectuer un.
Diagnostic électricité
État de l’installation relatif à la sécurité
> Pour vérifier le respect des critères de décence relatifs à la sécurité électrique.
- L’état est réalisé en vue d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et des biens. Ce n’est pas un contrôle de conformité à la norme actuelle des installations neuves, mais un contrôle de mise en sécurité.
- Le diagnostic porte principalement sur l’état des conducteurs, des prises, interrupteurs… et le bon fonctionnement du circuit de terre, des dispositifs de protection différentielle et contre les surintensités. Des mesures sont à réaliser avec des appareils spécifiques.
- Le diagnostic s’effectue en partie hors tension, nécessitant de la part de l’occupant unemise hors tension des appareils sensibles (ordinateur, alarme…).
- Les anomalies sont signalées et localisées. Il est conseillé au propriétaire de faire effectuer les travaux correctifs par un professionnel dès que possible.
Loi 89-462, Décret 2002-120, Norme XP 18 600
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Diagnostic gaz : État de l’installation relatif à la sécurité
Pour vérifier le respect des critères de décence relatifs à la sécurité gaz.
- L’état est réalisé en vue d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes.
- Des mesures sont à réaliser avec un appareil spécifique.
- En cas d’anomalies graves, des travaux peuvent être obligatoires avant remise en service de l’installation.
Loi 89-462, Décret 2002-120, Norme XP P 45-500
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Logement décent : Éléments rendant le logement conforme à l’usage d’habitation
Complète les diagnostics sécurité gaz et électrique
- Sécurité physique et santé des occupants, notamment relatifs à la sécurité gaz, électrique (Cf diagnostic ci-dessus) et complétés par la sécurité des garde-corps fenêtres, balcons, ventilation, ouvertures…
- Éléments d’équipement et de confort, notamment alimentation en eau, évacuation sanitaire, présence de W-C, cuisine, toilette, chauffage, éclairement…
- Au moins une pièce principale d’une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, ou un volume habitable au moins égal à 20 m3.
Loi 89-462, Décret 2002-120
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