PPPT Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (Diagnostic copropriétés PPT)

Face au vieillissement du parc de logement (et à l'urgence climatique), sa rénovation doit être globale. L'anticipation des travaux et de leur financement est donc une question cruciale. Enjeu auquel le Plan Pluriannuel de Travaux répond aujourd'hui avec sa mise en vigueur obligatoire au 1er janvier 2023 via la Loi Climat et Résilience selon un calendrier défini. Les copropriétés de plus de 15 ans, totalement ou partiellement constituées de logements, doivent donc désormais élaborer et soumettre en AG un Projet de PPT. Exception faite des copropriétés dont le Diagnostic Technique Global (DTG) ne fait apparaître aucune nécessité de travaux. In fine, le choix est laissé aux copropriétaires de planifier ou non les travaux prescrits.

Est-ce que le plan pluriannuel de travaux est obligatoire ? Une obligation réglementaire mise en application depuis 2023 !

En cas de vente d'un lot de copropriété, le PPT ou à défaut le projet de PPT doit être remis à tout acquéreur au plus tard lors de la promesse de vente. Par exception, il n'est pas exigé lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété. Cette obligation entrera en vigueur l'année qui suit l'obligation de réalisation du PPT.

Le PPT, qu'est-ce que c'est ? Qu'est-ce que ça veut dire ?

Le PPT est réalisé à partir d'une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble ainsi que du Diagnostic de Performance Energétique et, le cas échéant, à partir du Diagnostic Technique Global (DTG) dès lors que ce dernier a été réalisé.

Ce rapport comprend :

Le projet de Plan Pluriannuel de Travaux commence par une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble ainsi que du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) de celui-ci, sauf en cas d'exception, et le cas échéant du Diagnostic Technique Global (DTG).

• La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre
• Une estimation du niveau de performance du ou des bâtiments
• Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation
• Une proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années

• Méthodologie en 4 volets pour rédiger le PPPT

Comment est rédigé le PPPT ? Quels documents doivent être fournis (DPE collectif, DTG, plan de l'immeuble, ...) ?

Le Projet de PPT doit permettre à chaque copropriété de disposer d'un outil unique priorisant et chiffrant les travaux à réaliser. C’est pourquoi après visite sur site, notre diagnostiqueur immobilier Diagamter propose et rédige un plan de travaux réparti sur 10 ans. Son objectif est double : améliorer les performances énergétiques de l'immeuble et préserver le bon état des parties communes, des équipements, des dispositifs de sécurité incendie et sécurité des personnes. Plusieurs points de contrôle sont réalisés. 

• Evaluation de l'état de conservation des parties communes

Gros murs, murs de soutènement, toitures (étanchéité, charpente et couverture si accessible), façades, menuiseries extérieures, volets, huisseries, portes de locaux techniques, descentes d’eaux pluviales, étanchéité des sous-sols

• Evaluation de l'état de conservation des équipements

Chauffage, climatisation, électricité, aération, assainissement, installations thermiques, installations gaz, ascenseurs

• Evaluation de l'état de conservation des dispositifs de sécurité incendie et de sécurité des personnes

Aménagement intérieur, dégagements, ventilation, désenfumage, électricité, éclairage, chauffage, ventilation, moyens de secours, alarme et détection incendie, garde-corps...

Attention ! Notre diagnostiqueur a besoin de certains documents pour analyse et prise en compte. Le syndic de copropriété devra fournir le cas échéant le DPE collectif et le DTG. Si ces documents n'ont pas été réalisés, et en fonction de la copropriété, le diagnostiqueur proposera de les faire. Si des travaux ont déjà été effectués, les factures de tous les chantiers doivent être fournies. La fourniture du plan de l'immeuble est également fortement recommandée.

Quid du financement des travaux prévus dans le PPT ?

Le fonds de travaux constitué par le syndic doit permettre de financer la création du PPT et des travaux induits.

Adoption du PPPT par les copropriétaires via une AG

Le syndic a l’obligation d’inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires les modalités d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, qui sont votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires.

Le projet de PPT est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit la fin de son élaboration ou sa révision. Lorsque ce projet de plan fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années, le syndic inscrit à l'ordre du jour de cette assemblée générale la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, qui est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

En fonction des décisions prises par l'assemblée générale, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes soit la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s'il n'a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l'échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.

Les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrits par le Diagnostic Technique Global sont intégrés dans le carnet d'entretien de l'immeuble.

Quelles sanctions en cas de non réalisation du PPT ?

Si la copropriété ne réalise pas le PPT de l'immeuble et ne l'adopte pas, l'autorité administrative pourra l'élaborer ou l'actualiser d'office à la place du syndic et au frais de ce dernier. Dès réception du projet de PPT notifié par l'autorité administrative, le syndic devra convoquer l'assemblée générale, qui se prononcera sur la question de l'adoption de tout ou partie de ce projet de plan.

DTG obligatoire ou pas pour faire un PPPT ?

Non. Il est possible de réaliser un PPPT sans DTG (Diagnostic Technique Global). 

Deux différences notables entre ces deux documents (entre autres) : 

1. 1. La réalisation ou non d'un DTG doit être votée en AG (Assemblée Générale) de Copropriété. Le choix du prestataire réalisant un PPPT doit être voté en AG. Il n'es pas possible de ne pas réaliser un DPE (suivant les conditions et obligations réglementaires).
2. 2. Le PPPT doit tenir compte du DPE collectif contrairement au DTG.

Un DPE collectif (Diagnostic de Performance Energétique) est-il obligatoire pour faire un PPPT (Diagnostic Plan Pluriannuel de Travaux Copropriétés) ?

Oui ! Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) collectif (dit aussi "à l'immeuble") est indispensable pour réaliser un PPPT (Plan Pluri Annuel de Travaux) dans une copropriété.

Le PPPT intégrera les travaux permettant d'améliorer la performance énergétique du bien immobilier.

Quel est le coût d'un PPT (Diagnostic Plan Pluriannuel de Travaux Copropriétés) ?

Le tarif d'un PPPT varie suivant plusieurs paramètres :

- Superficie du bien immobilier (copropriété)

- Nombre de lots en copropriétés

- Fourniture d'un DPE collectif

- ...

Un aspect influençant le prix d'un Plan Pluriannuel de Travaux pour une copropriété est la facilité d'accès des parties communes, voire des parties privatives.

La facture est réglée par les copropriétaires suivant leurs tantièmes de copropriété généraux.

Qui peut réaliser un PPPT ?

D'après la réglementation, la réalisation du projet de PPT doit être confiée à un professionnel justifiant de compétences et de garanties.

Celui-ci doit justifier sa compétence par un niveau de formation fixé par la réglementation. Ainsi, les diagnostiqueurs immobiliers doivent disposer d'un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l'enseignement supérieur d'une durée minimale de trois ans dans le domaine des techniques du bâtiment ("Bac+3 Bâtiment"), dispensée dans une université ou un établissement d'enseignement supérieur.

D'autres professionnels, comme les architectes, peuvent réaliser des PPT.

Tout professionnel réalisant un PPPT doit :

• - Attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic et à l'égard des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble en copropriété
• - Justifier avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle. Elle précise les compétences couvertes.

Vos diagnostiqueurs immobiliers Diagamter habilités à réaliser des PPPT répondent bien sûr à chacun de ses points. A noter que certains d'entre eux sont architectes DPLG de formation.

La réalisation d'un PPPT est-elle contrôlée ?

Le maire ou le préfet ou le président d'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) a, d'après la réglementation, la possibilité de demander au syndic de la copropriété concernée de lui fournir le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) adopté en Assemblée Générale (AG) pour s'assurer que les travaux programmés ont notamment pour conséquence la protection de l'immeuble et la sécurité de ses occupants.

Un mois après la demande officielle de transmission du PPT, en cas de non transmission du document, le maire ou le préfet ou le président d'EPCI peut faire réaliser le projet de PPT à la place et aux frais du syndicat des copropriétaires. La même conséquence existe si le PPT ne programme pas les travaux nécessaires à la sécurité des occupants de l'immeuble concerné.

Quelle est la réglementation fixant l'établissement d'un PPPT ? 

Article 171 - Loi n°2021-11004 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.

Décret n°2022-663 du 25 avril 2022 fixant les compétences et les garanties exigées pour les personnes établissant le projet de plan pluriannuel de travaux des immeubles soumis au statut de la copropriété.