DPE - Diagnostic de performance énergétique

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue la consommation énergétique et l'impact environnemental des bâtiments selon une échelle de A à G. Devenu opposable juridiquement, ce document obligatoire lors des transactions immobilières permet d'identifier les passoires thermiques et guide propriétaires comme locataires dans leurs choix. En 2025, le DPE prend une importance capitale avec les nouvelles restrictions sur la location des logements énergivores.

Le DPE, c'est quoi au juste ?

Le DPE décrit les caractéristiques géométriques et thermiques d'un logement ou de tout autre bâtiment dont ses équipements de production de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation, d’éclairage et d’auxiliaire des systèmes de chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement et de ventilation.

Pour le logement, il matérialise la consommation d'énergie effective à partir d'une méthode de calcul conventionnelle (3CL) dans le cadre d'une utilisation standardisée du logement.

Classe énergétique

Le DPE fournit des classes énergétiques des biens immobiliers, tenant compte de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre.

Il est régi (décrets et arrêtés) par le Code de la Construction et de l'Habitation (CCH).

Quand le DPE est-il obligatoire ?

Le futur occupant doit être informé de la consommation énergétique du bien et de ses émissions de gaz à effet de serre. Un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) permet également de comparer les logements entre eux, d’inciter à effectuer les travaux d’économie d’énergie et d’identifier les passoires thermiques.  

Toutes les annonces de vente ou de location d'un bien immobilier, faisant l'objet d'un DPE, indique les lettres correspondant aux échelles de référence des classements énergétique, noté "classe énergie" et climatique noté "classe climat", allant de A à G, doivent être en majuscules et d'une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce.

A noter, les logements classés F ou G doivent avoir une annotation particulière sur leurs annonces, quel que soit le support utilisé (voir actualité "Evolution dans les annonces immobilières").

Certains meublés touristiques mis en location sont également concernés par l'obligation de réaliser un DPE.

Un DPE est également obligatoire pour les immeuble collectif à usage d'habitation. En général, dans ce cas, il est appelé "DPE Collectif".

Il peut être demandé également dans le cadre de certains prêts bancaires. Il est en général alors appelé "DPE projeté".

Le DPE est-il obligatoire pour une location ?

Depuis la loi Grenelle II (2010) et renforcé par la loi Climat et Résilience, tout bail de location (vide, meublé, résidence principale ou secondaire) doit comporter un DPE valide, réalisé par un diagnostiqueur certifié.
Il doit être annexé au contrat de location au moment de sa signature.

En location, le DPE n’est pas obligatoire notamment pour :

• Les locations saisonnières (moins de 4 mois par an) ;

• Les logements dépourvus de système de chauffage fixe ;

• Les bâtiments indépendants de moins de 50 m² (par exemple une petite dépendance isolée).

Depuis quand le DPE est obligatoire ?

Le DPE est obligatoire en France métropolitaine depuis le 1er novembre 2006 pour la location et le 1er juillet 2007 pour la location.

Comment Diagamter réalise un diagnostic de performance énergétique ?

Le déroulement du diagnostic sur site

Pour établir un Diagnostic de Performance Energétique, le diagnostiqueur mesure et renseigne les surfaces et les caractéristiques thermiques des parois, des menuiseries, des planchers et plafonds, ainsi que les caractéristiques des systèmes de ventilation, de chauffage, de climatisation, de production d’eau chaude, d'éclairage et d'énergies renouvelables installées à demeure. Il prend en compte l’épaisseur des vitrages, l’orientation du bien et son altitude. Il effectue ensuite les calculs de consommation grâce à un logiciel validé par le Ministère du Logement.

Un diagnostiqueur certifié Diagamter doit examiner l'enveloppe du bâtiment : orientation des façades, qualité des menuiseries et nature des parois. Cette première étape permet d'évaluer les déperditions thermiques potentielles.

Idéalement, la collecte des données techniques s'accompagne d'un échange avec l'occupant sur ses habitudes de consommation. Cette discussion apporte des informations précieuses sur l'utilisation réelle du logement.

Le professionnel vérifie également la présence d'une isolation dans les combles et les murs si celle-ci est accessible.

Pour les biens à usage autre que d'habitation, la méthode de réalisation du DPE est différente et il doit déterminer la consommation énergétique d’après les factures d'énergie fournies par le donneur d'ordre.

L'établissement du rapport final

La rédaction du rapport officiel synthétise l'ensemble des observations et mesures réalisées. Ce document détaillé inclut une analyse complète des performances thermiques du logement, accompagnée de recommandations personnalisées pour améliorer son classement énergétique.

Une section spécifique présente les résultats selon la méthode de calcul 3CL-2021, avec un affichage clair des étiquettes énergétiques. Les recommandations d'amélioration sont hiérarchisées par ordre de priorité et de rentabilité, permettant au propriétaire d'identifier rapidement les travaux les plus pertinents. Certaines aides financières peuvent être indiquées.

Le document intègre également des photos, schémas et relevés techniques qui attestent des constats effectués. Un exemplaire numérique est systématiquement transmis à l'ADEME pour alimenter l'observatoire national des DPE.

Comment sont calculés les résultats fournis par un DPE ?

Pour une habitation, la méthode utilisée est dite "3CL" ou "méthode conventionnelle", qui consiste à faire un calcul des déperditions thermiques sur la base d'une modélisation thermique et géométrique du bien.

Ainsi, les résultats du DPE sont obtenus par des calculs. Ceux-ci suivent un algorithme fixé par l'Etat (le logiciel qu'utilise un diagnostiqueur pour réaliser le DPE est évalué lui-même par l'Etat (ADEME, CSTB).

Pour un bâtiment dédié à un autre usage (commerce, ...), dit "tertiaire", la méthode utilisée est la méthode dite des "factures",  qui est basée sur le constat - à partir des factures - de la consommation réelle sur les 3 dernières années.

Il est impératif de disposer des 3 dernières années pour délivrer un calcul. Un relevé des données est tout de même réalisé dans cette méthode mais uniquement pour décrire le bien et non pour faire de calculs, donc nombre de relevés moins important que pour la méthode 3CL.

Quelles sont les hypothèses de calcul d'un DPE "habitation" ?

Plusieurs hypothèses sont fixées réglementairement pour calculer un DPE "habitation".

La performance des matériaux

Pour chaque matériau de l'enveloppe du bâtiment (mûrs, plancher bas, plancher haut, etc.), une performance théorique (résistance thermique) est fixée. Sont ajoutés en plus des données liées aux phénomènes des ponts thermiques ("croisement" entre deux structures).

Les équipements

Le chauffage 

Des données météo régionales types sont prises en compte. Cela ne correspond pas forcément au climat réel du moment.

Nous considérons également que le bien est chauffé en permanence pendant la période de chauffe.

Nous ne tenons pas compte du mode de vie des habitants (frileux ou non, ...). Ainsi, le calcul considère que le chauffage se déclenche dès que la température extérieure est inférieure à 19 °C, sauf en semaine, durant la journée, où le logement est considéré comme inoccupé et chauffé à 19 °C.

Une semaine d'inoccupation en décembre est également prise en compte par défaut.

La production d'eau chaude sanitaire

Le calcul estime une consommation d'eau chaude sanitaire proportionnelle à la surface du bien, quel que soit ou leur mode de fonctionnement (douche, bain,...).

Ainsi, une consommation moyenne de 56 litres d'eau chaude à 40°C par jour et par occupant supposé est prise en compte (peut aller jusqu'à 79 litres/jour/occupant).

Une semaine d'inoccupation en décembre est également prise en compte par défaut.

La climatisation

En cas de présence de système fixe de climatisation, le calcul se base sur une température intérieure de 28°C.

La ventilation

Le système de ventilation est considéré comme fonctionnant en permanence toute l'année.

L'éclairage

Il n'est pas tenu compte du type d'éclairage réel visible lors du jour de la réalisation du diagnostic. En effet, une ampoule LED peut, par exemple, être remplacée par un autre type d'ampoule.

Ainsi, une valeur conventionnelle est retenue pour ce paramètre.

Quel est le prix moyen d'un DPE ? Combien coûte un DPE ?

Le tarif d'un DPE varie en fonction de plusieurs paramètres :

• Les frais de déplacements
• La superficie du bien
• La configuration du bien (immeuble en copropriété, appartement, maison, tertiaire)
• Les documents disponibles fournis par le donneur d'ordre ou le propriétaire.

L'ancienneté du bâtiment représente un autre critère majeur. Un immeuble récent aux données techniques facilement accessibles demande moins de temps d'analyse qu'une construction datant des années 1950.

La complexité des systèmes énergétiques modifie également la durée d'intervention. Un logement équipé de multiples sources de chauffage ou d'une installation solaire nécessite une expertise approfondie, ce qui augmente le montant de la prestation.

A noter qu'un DPE pour un immeuble tertiaire n'est pas réalisé avec la même méthode de calcul que pour une habitation.

Quelle est la durée de validité de mon DPE ?

La durée de validité des DPE (version 2021) est de 10 ans, sauf si des travaux sont réalisés auquel cas il est conseillé de l'actualiser. Les DPE établis avant le 30 juin 2021 ne sont plus valides.

L'ADEME et le DPE : quels sont les liens ?

La réglementation impose aux diagnostiqueurs de transmettre les DPE réalisés à l’Observatoire de l’ADEME.

L'ADEME, agence d'Etat, délivre ensuite un nombre composé de 13 chiffres qui doit obligatoirement être indiqué sur le DPE. 

Un DPE sans numéro d'identification ADEME n'est pas valable réglementairement !

Un contrat de vente ou un bail peut être mis en défaut en l'absence de ce numéro Ademe.

La validité de tout DPE réglementaire peut être vérifié sur ce site web grâce à ce numéro d'identification.

Il donne accès également à l'annuaire des diagnostiqueurs certifiés, seuls autorisés à réaliser ces diagnostics.

L'Observatoire de l'ADEME a pour objectif aussi d'informer l'internaute sur le DPE en général. 

Il donne accès également à l'annuaire des diagnostiqueurs certifiés, seuls autorisés à réaliser ces diagnostics.

En plus du rapport de DPE, que doit remettre au propriétaire le diagnostiqueur ?

Tout diagnostiqueur doit remettre au propriétaire le DPE au format xml (il se trouve aussi sur l’observatoire DPE de l'ADEME), pour lui permettre entre autres de l’envoyer aux entreprises intervenant dans le cadre de travaux énergétiques.

Ceci est une obligation réglementaire.

Quelles sont les sanctions en cas de non-conformité dans un DPE ?

Le non-respect des obligations liées au diagnostic de performance énergétique expose à des sanctions financières significatives. Une amende de 1 500 euros sanctionne le recours à un professionnel non certifié, pouvant doubler en cas de récidive.

L'absence de DPE dans une annonce immobilière constitue une infraction pénale, passible d'une amende maximale de 37 500 euros. Les professionnels de l'immobilier risquent également des poursuites pour publicité mensongère.

Un DPE erroné ouvre la voie à des recours juridiques. L'acheteur ou le locataire peut demander une compensation financière si les performances réelles du logement diffèrent des résultats annoncés. Le vendeur devra alors assumer les coûts des travaux nécessaires pour atteindre le niveau énergétique initialement promis.

L'audit énergétique et un DPE, c'est la même chose ?

Non ! Même si l'audit énergétique est établi à partir d'un DPE, ce dernier est plus complet qu'un DPE.

Quels biens sont interdits à la location d'après le classement indiqué dans le DPE ?

Quelle est la différence entre énergie primaire et énergie finale indiquée dans un DPE ? Que dit la nouvelle réglementation ?

L'étiquette énergie est donnée en "énergie primaire". L'énergie que vous utilisez dans votre logement est "l'énergie finale". Dans la plupart des cas c'est la même, 1 litre de fioul dans la nappe pétrolifère a la même énergie qu'un litre de fioul dans votre cuve. Mais, dans d'autres cas, c'est bien différent. 

L'électricité par exemple. Ainsi en France, il faut en moyenne produire 2,3 kWh d'énergie "primaire" pour, après son transport, délivrer 1 kWh d'électricité consommée en énergie "finale" dans votre logement. Si votre compteur affiche 1 kWh d'énergie finale, il aura fallut "extraire" de la planète 2,3 kWh d'énergie primaire.

L'électricité par exemple. Ainsi en France, jusqu'au 31 décembre 2025, nous considérions qu'il fallait en moyenne produire 2,3 kWh d'énergie "primaire" pour, après son transport, délivrer 1 kWh d'électricité consommée en énergie "finale" dans votre logement. Si votre compteur affiche 1 kWh d'énergie finale, il fallait "extraire" de la planète 2,3 kWh d'énergie primaire.

Au 1er janvier 2026, le coefficient d'énergie primaire (CEP) est passé de 2,3 à 1,9.

Et pour les DPE des immeubles collectifs ?

Il existe une réglementation rendant obligatoire l'établissement d'un DPE dit "collectif" pour tout immeuble en copropriété à usage principal d'habitation au 1er janvier 2026.

Quelle est la différence entre un DPE et au audit énergétique pour la vente d'une maison individuelle ?

Depuis le 1er janvier 2025, l’audit énergétique est obligatoire pour la vente des maisons ou immeubles classés E, F ou G au DPE (donc qualifiés de “passoires énergétiques”).

L’obligation s’étendra aux classes D à partir du 1er janvier 2034.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’audit énergétique poursuivent des finalités complémentaires, mais distinctes.
Le DPE a avant tout une vocation informative : il évalue la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement, puis les traduit sous la forme d’une étiquette énergétique (de A à G). Il fournit une photographie objective de la performance du bien, destinée à informer l’acquéreur ou le locataire et à renforcer la transparence du marché immobilier.

L’audit énergétique, quant à lui, va plus loin : il s’agit d’un outil d’aide à la décision pour programmer une rénovation énergétique efficace et cohérente. Il propose plusieurs scénarios de travaux hiérarchisés, avec pour chacun une estimation des coûts, des gains énergétiques attendus et du temps de retour sur investissement. Son objectif n’est pas seulement de constater, mais d’orienter concrètement le propriétaire vers l’amélioration durable de son bien.

Ainsi, le DPE permet de situer énergétiquement le logement, tandis que l’audit énergétique indique comment l’améliorer. Le premier est systématique pour toute vente ou location, alors que le second devient obligatoire uniquement pour la vente des logements les plus énergivores. Ensemble, ils constituent les deux piliers de la politique publique de rénovation énergétique des logements en France.

Le DPE doit-il être affiché dans les annonces immobilières ?

Oui. Toute annonce immobilière relative à la mise en vente ou en location doit indiquer, le cas échéant, à minima les classes (lettres) du DPE ainsi que la mention « logement à consommation énergétique excessive » lorsque le bien est concerné (classes F et G du DPE). L'affichage d'informations liées au DPE est donc obligatoire.

Depuis le 1er janvier 2022, une mention supplémentaire est obligatoire : l'évaluation de la facture énergétique théorique du logement, sous forme de fourchette.

Tous les médias (presse papier, internet, affichage en vitrine,...) sont concernés par cette réglementation.

Les sanctions en cas de non affichage du DPE dans une annonce immobilière

Des sanctions sont prévues si le vendeur ou le bailleur mentionne des informations erronées liées au DPE dans l'annonce destinée au futur acquéreur ou locataire.

En cas d'absence d'information liée au DPE dans une annonce professionnelle entraîne une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Pour un non professionnel, la sanction est une amende dont le montant ne peut excéder 3 000 €.

Quelle est la particularité du DPE pour une surface de moins de 40 m² ?

Depuis la réforme entrée en vigueur au 1er juillet 2024 (arrêté), voici les ajustements applicables aux logements de moins de 40 m² (dites "petites surfaces") :

• Les seuils de consommation et d’émissions pour chaque classe (A à G) sont modulés de façon spécifique pour les petites surfaces. Par exemple, un logement de 30 m² aura un seuil de consommation plus élevé que celui de 40 m² pour une même classe.

• La notion de « surface de référence » remplace, pour ces logements, la simple surface habitable.

• Pour le Gouvernement, cette réforme vise à corriger une "distorsion" qui pénalisait les petits logements : du fait des consommations « fixes » (ex. eau chaude sanitaire, ventilation, etc.) qui pèsent proportionnellement plus lourd dans un petit logement, certains étaient classés très défavorablement sans que leur performance ne soit réellement mauvaise. 

• Pour les DPE déjà réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2024 sur des logements < 40 m², la réforme permet d’obtenir, sous conditions, une attestation de changement de classe via un simulateur en ligne de ADEME.

• Pour les propriétaires bailleurs, cette réforme peut aussi reporter dans le temps certaines obligations liées à l’interdiction de location des « passoires thermiques » (classes F/G) pour ces petites surfaces, mais ce n’est pas systématique.