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Diagnostic immobilier

Les diagnostics immobiliers obligatoires

Un bien mis en vente ou en location doit obligatoirement faire l’objet de diagnostics immobiliers. Chaque bien est diagnostiqué d'une façon différente, cela dépend  :

  • De la nature de l’opération : Vente ou Location.
  • De l’année de construction du bien : Avant 1949, entre 1949 et le 1er juillet 1997, après le 1er juillet 1997.
  • De l’ancienneté de certaines installations : Electricité et Gaz. 
  • De la localisation du bien immobilier.

Contrairement aux autres diagnostics, le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) doit être réalisé dès la mise en vente ou en location de votre bien. En effet, l’étiquette énergétique de ce dernier doit figurer sur toute annonce immobilière que vous souhaitez déposer (agences immobilières, presse et internet).

Les autres diagnostics doivent être présentés au futur acquéreur au moment du sous seing privé.

Pour mieux vous retrouver voici un tableau récapitulatif des diagnostics obligatoires dans chaque situation :

Diagnostic Vente Location Bien concerné
Diagnostic de performance énergétique (DPE) oui oui Le diagnostic  de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour tout bâtiment clos, couvert et chauffé
Superficie Carrez oui non Le diagnostic superficie carrez est obligatoire pour tout bien en copropriété
Surface habitable non oui* Le diagnostic surface habitable est obligatoire pour tout bien à usage d’habitation
Diagnostic amiante oui oui Le diagnostic amiante est obligatoire pour tout bien construit avant le 1er juillet 1997
Diagnostic plomb oui oui Le diagnostic plomb est obligatoire pour tout Bien construit avant le 1er janvier 1949
Diagnostic gaz oui oui / non
(Loi ALUR)**
Le diagnostic gaz est obligatoire pour toute installation de plus de 15 ans
Diagnostic electricité oui oui / non
(Loi ALUR)**
Le diagnostic électricité est obligatoire pour toute installation de plus de 15 ans
Diagnostic termite oui non Le diagnostic termites est obligatoire pour tout bien situé dans une zone déclarée à risque
Diagnostic mérules oui
(Loi ALUR)**
non Le diagnostic mérules est obligatoire pour tout bien situé dans une zone déclarée à risque
Etat des riques naturel minier et technologique oui oui L'état des risques naturels minier et technologique est obligatoire pour tout bien situé dans une zone déclarée à risque
Diagnostic assainissement oui non Le diagnostic assainissement est obligatoire pour tout type de bien non raccordé

 * À venir suite Loi ALUR : un nouveau décret Amiante viendra étendre et renforcer l’obligation actuelle (pour les parties privatives des immeubles collectifs à usage d’habitation construit avant 1997).

** En attente du décret d’application

Les diagnostics immobiliers en quelques mots

Diagnostic de performance énergétique (DPE) Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Il permet d'informer le futur occupant sur la consommation énergétique du bien et de ses émissions de CO2. Sachez que l’échelle de performance énergétique du logement (de A à G) doit figurer dans toute annonce immobilière. 

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Diagnostic superficie carrez Le diagnostic superficie Carrez

Il permet d'informer le futur acheteur sur la superficie réelle du bien immobilier qu'il va acheter. 



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Diagnostic de performance énergétique (DPE) Le diagnostic surface habitable

Il permet d'informer le futur locataire sur la surface réelle du bien immobilier qu'il va louer.



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Diagnostic amiante Le diagnostic amiante

Ce diagnostic permet d'informer le futur occupant de l'état de presence ou d'absence d'amiante.
L'inhalation de fibre d'amiante étant responsable de diverses pathologies dont notament le cancer du poumon. 

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Diagnostic GazLe diagnostic Gaz

Il contribue à la sécurité du futur occupant en l'informant en cas d'installation de gaz défectueuse qui peuvent provoquer des incendies, des explosions et des intoxications au monoxyde de carbone pouvant être mortelles.

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Diagnostic plomb Le diagnostic Plomb

Les peintures au plomb en se dégrandant peuvent générer des poussières et des ecailles. En cas d'ingestion elles peuvent provoquer de graves intoxications. Ce diagnostic permet d'en connaitre la teneur.

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Diagnostic electricité Le diagnostic électricité

Il contribue à la sécurité du futur occupant en l'informant en cas d'installation électrique défectueuse qui peuvent provoquer des incendies et des électrocutions. 

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Diagnostic termites Le diagnostic Termites

Ce diagnostic permet d'informer le futur occupant de la présence ou de l'absence de termites dans les poutres, planchers, charpentes...
En cas de présence des conseils sur d'éventuels travaux seront conseillés.

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Diagnostic mérules Le diagnostic mérules

Ce diagnostic permet d'informer le futur occupant de la présence ou de l'absence de mérules ou champignons lignivores dans les ouvrages en bois. En cas de présence des conseils sur d'éventuels travaux seront conseillés.

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Diagnostic ernmt Le diagnostic ERNMT

Il permet d'informer le futur occupant des risques exposant le bien tels que les incendies de forêts, les explosions nucléaires, les inondations, les avalanches, les risques industriels...

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Diagnostic assainissement Le diagnostic assainissement

Ce diagnostic permet de connaitre l'état général d'une installation d'assainissement.



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Les diagnostics immobiliers, une Histoire déjà ancienne, une Histoire sérieuse …

1996 Diagnostic Amiante
Diagnostic Superficie

Les diagnostics immobiliers font leur apparition dès 1996... C’est en effet le 7 février 1996 que sont publiées les premières obligations d’information sur les risques amiante, introduisant le diagnostic amiante vente.

La même année, le 18 décembre 1996, la loi « Carrez », puis son décret d’application le 19 juin 1997, consacrent un évènement majeur dans la vente : l’obligation de communiquer à l’acquéreur d’un lot de copropriété la superficie exacte, dite « superficie Carrez ». Le diagnostic de surface Carrez est lancé.

Avec ces deux premiers diagnostics immobiliers, un nouveau métier est né : diagnostiqueur immobilier. Par la suite, il n’aura de cesse de se complexifier et se développer.

1998 Diagnostic Plomb

Le diagnostic plomb doit attendre 1998, le 29 juillet 1998 précisément, puisqu’une nouvelle loi crée le diagnostic plomb appelé « ERAP » (Etat des Risques d’Accessibilité au Plomb).A l’époque limité à certaines zones géographiques, il est ensuite étendu à la France entière.

1999 Diagnostic Termites

Le 8 juin 1999, nouvelle obligation en cas de vente d’un bien immobilier: l’état parasitaire. Il s’applique sur des zones définies par arrêté préfectoral. Ainsi apparaît le diagnostic d’état parasitaire, qui sera complété plus tard par le diagnostic termites.

2002 Diagnostic Amiante

Trois années s’écoulent avant l’avènement d’un diagnostic amiante avant repérage ou avant démolition, qui entre en vigueur le 1er janvier 2002.

Le diagnostic amiante pour la vente repose sur un repérage visuel de matériaux, et des prélèvements d’échantillons en vue d’analyse par un laboratoire en cas de doute. Ce diagnostic amiante vente était totalement inadapté pour les travaux ou la démolition, car certains matériaux amiantés sont non visibles, au sein de parois, dans le sol etc. Il fallait donc en cas de travaux ou démolition prévoir un diagnostic plus complet, plus intrusif, afin de protéger les travailleurs et le voisinage de toute dispersion de fibres d’amiante dans l’atmosphère.

2005 Diagnostics réglementaire

Le 8 juin 2005 est une date clé dans le diagnostic : L’ordonnance du 8 juin 2005 pose le principe d’indépendance entre le diagnostiqueur, le vendeur, l’acquéreur et les professionnels associés à la vente.

L’ordonnance introduit le concept du DDT, le Dossier Technique de Diagnostic, qui rassemble en un seul dossier tous les diagnostics obligatoires à une vente (et plus tard à une location).

Enfin à partir de 2005, afin de mieux garantir les clients, la loi crée l’obligation de certification des diagnostiqueurs ; L’opérateur qui signe le rapport est celui qui a visité le bien ; il doit avoir passé avec succès des épreuves théoriques et pratiques auprès d’un organisme indépendant. La certification doit être renouvellée tous les 5 ans. A défaut de certification, les diagnostics réalisés n’ont pas de valeur légale.

2006 Diagnostic Plomb
Diagnostic ERNMT
Diagnostic Termites
Diagnostic DPE

L’année suivante, 2006, connaît une évolution très forte de la réglementation. Tout d’abord, le diagnostic plomb appelé ERAP devient CREP (Constat des Risques d’Exposition au Plomb) par l’arrêté du 25 avril 2006. Ce nouveau diagnostic plomb (CREP) concerne la France entière, et tous les bâtiments construits avant 1949.Encore le 1er juin 2006 est créé un acte administratif pour toute vente ou location : l’Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT). Ce document est a priori simple, mais lourd de conséquences si il fait défaut puisqu’il peut entrainer l’annulation de la vente. L’ERNT informe des risques naturels (inondation, avalanches, ..) technologiques (présence d’industries polluantes ou dangereuses à proximité, …) et sismiques (risques de tremblement de terre).

Toujours en 2006, le 5 septembre, l’état parasitaire obligatoire devient le diagnostic termites.

Le 14 septembre 2006, sont créés par décret, le Dpe, Diagnostic de performance énergétique, et le diagnostic gaz. Le Dpe entre en vigueur le 1er novembre 2006 pour tout bien à la vente (excepté quelques catégories comme les lieux de culte, …). C’est un diagnostic très remarqué du fait de l’étiquette énergie qui l’accompagne, et des préoccupations climatiques médiatisées depuis le protocole de Kyoto.

2007 Diagnostic Gaz

A partir de 2007, les diagnostics immobiliers concernent de plus en plus la location. Ainsi le 3 mai 2007, par arrêté, le Dpe doit être annexé à tout nouveau  bail de location (ou son renouvellement) et ce, dès le 1er juillet 2007.

Le 1er novembre 2007, le diagnostic gaz entre en vigueur pour la vente de tous les biens qui ont une installation gaz de plus de 15 ans.

2008 Diagnostic Plomb
Diagnostic Electricité

Le 12 août 2008, le diagnostic plomb CREP déjà obligatoire pour la vente, devient obligatoire pour tout nouveau bail ou son renouvellement.

Le diagnostic électricité, introduit par le décret du 22 avril 2008, devient obligatoire dès le 1er janvier 2009 pour toute vente d’un bien immobilier si l’installation électrique a plus de 15 ans.

2009 Diagnostic superficie

En mars 2009, la loi dite Loi Boutin rend obligatoire la mention de la surface habitable dans tout nouveau bail ou son renouvellement.

La location dispose dès lors d’obligations d’informations et de diagnostics proches de la vente, exceptés le diagnostic gaz, le diagnostic électricité (et diagnostic termites) dont le principe sera introduit par la Loi ALUR en 2014 pour la location.

2010 Diagnostic de performance énergétique

La loi Grenelle 2, du 13 juillet 2010, modifie le Dpe, améliorant les garanties au consommateur en matière de compétences des diagnostiqueurs, et renforçant l’information sur les hypothèses de calcul retenues.

2011 Diagnostic DPE

Le 1er janvier 2011, obligation est faite de mentionner l’étiquette énergie sur toute annonce immobilière.

Les diagnostics immobiliers sont désormais massivement réalisés dès la mise en vente, et non lorsqu’un acquéreur se présente pour un avant-contrat ou un compromis de vente.

2013 Diagnostic Amiante
Diagnostic ERNMT

La législation sur l’amiante évolue encore et le 1er janvier 2013 de nouvelles obligations renforcent encore la sécurité des occupants : nouvelles listes de matériaux plus complètes à prendre en considération, obligation de proposer a minima une surveillance régulière si il est détecté de l’amiante.

La conséquence de cette nouvelle réglementation est que les diagnostics amiante réalisés avant le 1er janvier 2013 ne sont plus réutilisables et doivent être refaits.

A compter du 1er juillet 2013, l’ERNT devient ERNMT Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques. En effet, l’état du sous-sol devient une composante des informations à fournir à l’acquéreur, sur les zones à risques.

2014 Diagnostic Electricité
Diagnostic Gaz

La loi ALUR, du 24 mars 2014, rend obligatoire les diagnostics gaz et électricité dans la location dès publication des décrets (attendus à partir de 2015). La loi ALUR annonce également de nouvelles mesures sur le diagnostic amiante.

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