DTG - Diagnostic Technique Global

Qu'est-ce qu'un Diagnostic Technique Global (DTG) d'un bâtiment collectif à usage d'habitation ?

Pierre angulaire de la gestion et de la préservation du patrimoine immobilier, le DTG (Diagnostic Technique global) établit une véritable cartographie de l'état général d'un immeuble, des parties communes et des équipements collectifs. Il identifie également les travaux de rénovation ou d'entretien éventuels à réaliser, donne une idée du montant des investissements à prévoir, permet d'anticiper et de planifier les chantiers. De quoi prendre des décisions éclairées et efficientes pour gérer son patrimoine de façon viable et pérenne. Son objectif : lutter contre la dégradation des copropriétés.

Définition juridique d'un DTG (loi, décret, arrêté,...)

Le DTG a été mis en place par la loi dite "ALUR" (loi n°2014-366 du 24 mars 2014) et est réglementé par les articles L.731-1 à L.731-5 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). 

Le DTG est obligatoire dans certains cas spécifiques (mise en copropriété,...)

Le DTG est un document obligatoire :

• Pour toute mise en copropriété d'un l’immeuble de plus de 10 ans
• Lors d’une procédure d’insalubrité, l’administration pourra exiger la réalisation de ce dossier pour connaître l’état du bâtiment
• Outre ces deux cas, le DTG est volontaire : le syndicat de copropriété doit le proposer lors d'une assemblée générale aux copropriétaires qui votent ou non son exécution

Le DTG, un diagnostic à 5 volets dédié à la copropriété

Parties communes et équipements collectifs de l'immeuble sont passés au crible par une méthodologie rigoureuse et élaborée au plus près des attentes des professionnels.

Le résultat de cette étude est un document intitulé "Diagnostic Technique Global" (DTG).

A noter qu'il existait auparavant un document intitulé "Diagnostic Technique de l'Immeuble (DTI) qui constituait "l'ancêtre" du DTG.

Quel est le contenu d'un rapport de DTG ?

Après avoir effectué ces constatations, le rapport (complet, argumenté et facilement exploitable) contient les informations suivantes :

• Une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements collectifs
• Des informations sur la situation du syndic de copropriété vis-à-vis de ses obligations réglementaires et légales
• Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble
• Un diagnostic de performance énergétique (DPE) de l'immeuble
• Une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les 10 prochaines années

Qui peut réaliser un DTG ?

Le DTG doit être réalisé par une personne possédant des connaissances techniques et ayant un bac+3 dans le domaine des techniques du bâtiment.

Il doit bien sûr avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle pour cette activité.

Il doit fournir également une attestation sur l'honneur déclarant son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic, à l'égard des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble et les équipements sur lequel porte le diagnostic technique global. 

Il doit justifier auprès du syndic de copropriété son niveau de diplôme et de la souscription à une assurance responsabilité civile adéquate.

Bien entendu, il ne peut percevoir, directement ou indirectement, pour lui-même, ses membres ou ses employés, aucun avantage, pécunier ou non, de la part d'une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements sur lesquels porte sa prestation.

L'ensemble des diagnostiqueurs Diagamter missionnés pour réaliser cette prestation répondent à l'ensemble de ces critères.

Faut-il l'accord des copropriétaires pour réaliser un DTG ?

Oui. La possibilité de réaliser un DTG doit obligatoirement être mise à l'ordre de l'assemblée générale de la copropriété. La décision de faire réaliser le DTG (qui, quand, combien,...) doit être mis au voix (majorité simple).

Les copropriétaires doivent-ils être informés du contenu du DTG, une fois réalisée ?

Oui. Le DTG doit en effet être présenté aux copropriétaires au cours de l’assemblée générale qui suit sa réalisation ou sa révision. Votre diagnostiqueur Diagamter est à votre disposition pour cela. 

A l'issue, les copropriétaires devront se prononcer également sur le choix du prestataire réalisant le plan pluriannuel de travaux (PPPT) et ses modalités de mise en œuvre.

Quel est le prix d'un Diagnostic Technique Global (DTG) ?

Le tarif d'un DTG varie suivant plusieurs paramètres :

• Superficie du bien immobilier (copropriété)
• Age de l'immeuble
• Nombre de lots en copropriétés
• Fourniture d'un DPE collectif, obligatoire pour toute copropriété (voire audit énergétique si existant)
•  ...

Le DTG est réalisé par un professionnel du bâtiment (niveau Bac+3 minimum). C'est une véritable étude qui nécessite du temps de relevés sur place et d'analyse et rédaction du rapport au bureau.

Un aspect influençant le prix d'un DTG (Diagnostic Technique Global) pour une copropriété est la facilité d'accès des parties communes, voire des parties privatives.

La facture est réglée par les copropriétaires suivant leurs tantièmes de copropriété généraux.

Quelle est la différence entre un DTG et un PPPT ?

Le DTG est avant tout un outil de diagnostic global d'un immeuble. Il vise à dresser un état de santé complet de l’immeuble, tant sur le plan technique qu’énergétique. Il identifie les désordres, les points de vigilance, les améliorations possibles et propose une stratégie patrimoniale cohérente. En somme, il permet de savoir où en est le bâtiment.

Le PPT, lui, est un outil de planification opérationnelle. Il découle du DTG ou d’autres études techniques et vise à programmer les travaux à réaliser sur les dix prochaines années. Il précise leur nature, leur ordre de priorité, leur coût estimé et leur calendrier de réalisation. Il permet donc de passer de la connaissance à l’action, en anticipant les dépenses et en planifiant les interventions.

Sur le plan réglementaire, le DTG est obligatoire uniquement lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans. Il peut cependant être réalisé à titre volontaire pour aider le syndicat de copropriétaires à établir une stratégie de gestion.
Le PPT, quant à lui, est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de quinze ans, sauf si un DTG récent (moins de dix ans) a conclu à l’absence de travaux nécessaires dans la décennie à venir.

Le DTG a une valeur d’analyse, tandis que le PPT a une valeur décisionnelle : il est soumis au vote de l’assemblée générale et sert de base à la politique d’entretien et de rénovation de la copropriété.
Le premier a une portée diagnostique, le second une portée programmatique et budgétaire.

Une vraie différence entre un DTG et un PPPT

Enfin, le DTG et le PPT sont complémentaires. Le DTG permet de comprendre les besoins du bâtiment ; le PPT en déduit les travaux nécessaires et leur planification.
Autrement dit : le DTG observe et préconise, le PPT planifie et engage.

Depuis quand le DTG est-il obligatoire ?

Le Diagnostic Technique Global (DTG) est devenu obligatoire depuis le 1er janvier 2017, à la suite de la loi ALUR (loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové).

Le DTG est-il obligatoire dans le cadre de la vente d'un lot de l'immeuble ?

Le DTG doit être remis à l'acquéreur, tout comme le règlement de copropriété par exemple.

Quelles sont les sanctions en cas d'absence de DTG ?

Le maire ou le préfet ont la possibilité de demander au syndic de copropriété d'un immeuble la réalisation d’un DTG pour vérifier l'état de bon usage et de sécurité des parties communes.

Cela peut être dans les cas pour certaines situations potentiellement dangereuses, comme par exemple un bâtiment :

• Présentant un risque pour la santé des occupants ou des voisins (amiante par exemple)
• Ayant des défauts d'entretien pouvant entraîner une dégradation des habitations
• Faisant courir un péril imminent ou étant insalubre.

Dans ce cadre, si il n'est pas présenté un DTG dans un délai d'un mois après notification de la demande, les services du maire ou préfectoraux peuvent faire réaliser d'office le DTG à la place et aux frais du syndicat des copropriétaires.

Pour en savoir plus sur le PPPT (Plan pluri annuel de travaux), cliquez ici.

Principaux textes réglementaires

• Loi n°2014-366 – loi ALUR
• Décret n° 2016-1965 modalités de réalisation du DTG

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