Sur le plan civil, si le logement ne répond pas aux caractéristiques de la décence, le locataire ne pourra pas obtenir les aides au logement et pourra exercer un recours contre le propriétaire bailleur, soit amiable, soit judiciaire, avec une gestion des travaux en présence de l’occupant…. En outre, un locataire pourra quitter les lieux sans préavis si le bien est indécent, et sur le plan pénal, le bailleur pourra faire l’objet de poursuites.
Explications par Maître Manuel Furet, avocat spécialiste en droits immobiliers,inscrit au barreau de Toulouse, membre du Conseil de l’ordre.
De quelle manière les diagnostics électricité et gaz dans le cadre de la location vont impacter les cas de non-décence pour un logement ?
L'obligation de délivrer un logement décent doit être remplie dès la mise en location mais aussi tout au long du bail, imposant une actualité et une actualisation des documents remis au locataire, avec les obligations de mise aux normes et/ou en conformité afférentes.
La bonne qualité de l’installation gaz et électricité dans un logement impose que les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude soient conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et soient en bon état d'usage et de fonctionnement.
Dès lors que le rapport de diagnostic signale une anomalie susceptible de mettre en danger la sécurité physique (ou la santé) des occupants du logement, ce dernier pourra être juridiquement qualifié de non décent.
La réalisation de ces diagnostics ainsi que des travaux de mise en conformité avant la location vont donc être un préalable obligatoire et indispensable pour limiter la responsabilité des bailleurs et éviter tous contentieux.
Concrètement, quels sont les risques réels encourus par les propriétaires et les bailleurs ?
Sur le plan civil, si le logement ne répond pas aux caractéristiques de la décence, le locataire ne pourra pas obtenir les aides au logement et pourra exercer un recours contre le propriétaire bailleur, soit amiable via éventuellement la commission départementale de conciliation, soit judiciaire, pour obtenir la mise en conformité du logement éventuellement sous astreinte par jour de retard avec réduction du loyer ou suspension de son versement jusqu’à exécution des travaux, outre le versement d’éventuels dommages-intérêts pour troubles de jouissance.
En outre, un locataire pourra quitter les lieux sans préavis si le bien est indécent.
Sur le plan pénal, le bailleur pourra faire l’objet de poursuites du chef de risques causés à autrui, de l’atteinte à l’intégrité des personnes, de conditions d’hébergement contraires à la dignité humaine et/ou d’Homicide involontaire.
Comment vont réagir les Tribunaux et les Cours ?
Dans des affaires récentes, de nombreux juges d'instance acceptent tous éléments de « sachant » permettant d'apprécier la réalité d'un état des lieux pour constater la non-décence ou refuser le référé, en s'appuyant sur la mauvaise foi du bailleur dans ses relations contractuelles ou sur une difficulté sérieuse.
Si aujourd’hui les diagnostics électricité ou gaz ne sont pas utilisés pour permettre au juge de qualifier l’indécence, on peut imaginer qu’avec leur production obligatoire à compter de juillet 2017 et janvier 2018, les locataires ne manqueront pas de les utiliser comme moyens de preuve, ou de les faire établir à cette même fin si le bailleur n’a pas satisfait à son obligation.
Manifestement à la lecture des nouveaux textes, en raisonnant par analogie après inventaire des décisions, il apparaît que les risques et litiges seront limités par la réalisation de ces diagnostics au moment de la signature du bail, lors de son renouvellement et à chaque parution d’un nouveau texte et/ou une nouvelle norme, voire même lors interventions ou aménagements sur l’ouvrage.
L’intégralité de cet interview, en particulier les recommandations en tant qu’avocat à donner aux bailleurs et gestionnaires de bien pour anticiper le risque ou désamorcer le litige, a été diffusée dans la newsletter interne Points de Repère, envoyée à tous les franchisés du réseau Diagamter.