Propriétaires, vous savez déjà que vous ne pouvez pas louer un logement qui n'est pas décent. Un critère de décence supplémentaire, lié à l’énergie, va apparaître dès la fin de cette année. Nous vous apportons quelques recommandations pour anticiper cette situation.
Plusieurs critères pour définir la décence d’un logement
Tout propriétaire doit fournir à son locataire un logement décent, c’est-à-dire répondant à plusieurs critères, parmi lesquels une surface minimale, l'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, une performance énergétique minimale, ou encore la mise à disposition de certains équipements.
Ainsi, au niveau de la sécurité et de la santé, le logement doit, entre autres, assurer le clos et le couvert, être protégé contre les infiltrations d'air parasites, posséder des dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons) dans un état conforme à leur usage, ou encore disposer de réseaux et branchements d'électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité et naturellement en bon état d'usage et de fonctionnement. Ce lieu est aussi soumis à d’autres obligations plus subtiles. Exemple : une salle de bains permettant une intimité (pas de douche dans une chambre).
Si le logement n'est pas décent, il ne peut être loué (depuis 1989).
Critère Énergie : nouveauté dans la décence
Dès le 1er janvier prochain, un critère lié à l’énergie va apparaître : un logement sera qualifié d'énergétiquement décent lorsque sa consommation d'énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement...), estimée par le Diagnostic de Performance Énergétique et exprimée en énergie finale par mètre carré et par an, sera inférieure à 450 kWh/m2/an en France métropolitaine. Il s’agit bien d’énergie finale, et non primaire comme dans le DPE, de même que le taux d’émission de gaz à effet de serre n’est pas pris en considération.
Ce seuil se durcira progressivement. À partir du 1er janvier 2025, le logement sera décent s’il n’est pas classé « G » par le DPE, partout en France métropolitaine. Idem à partir du 1er janvier 2028 s’il n’est pas classé « F », et du 1er janvier 2034 s’il n’est pas classé « E ».
Cette évolution a été impulsée par la loi énergie et climat de 2019.
Dès le 1er janvier de l’année dernière, l’interdiction d'augmentation des loyers (y compris l'application des indices immobiliers) a été rendue applicable au sein de 28 zones tendues pour les locations classées « F » ou « G » (étiquette énergie). Elle sera étendue à toutes les villes de France au 25 août 2022.
Recommandations face à cette nouveauté réglementaire
Face à cette nouveauté réglementaire, quelques recommandations s’imposent, à commencer par une évidence : n’attendez pas la fin de l’année pour engager les travaux nécessaires, surtout si vous souhaitez les faire financer par une aide de l’État. Il faut compter, démarches administratives comprises, 6 à 12 mois, pour changer un système de chauffage. Voire plus, selon l’étendue des travaux.
En second lieu, pour bien évaluer la situation, faîtes réaliser un nouveau DPE (réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié), surtout si vous ne possédez qu’un DPE vierge, comme l’autorisait l’ancienne législation.
Certes, les DPE vierges effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 resteront valides jusqu'au 31 décembre 2024. Mais l’état de décence se fonde désormais sur la nouvelle réglementation sur le DPE, en vigueur depuis le 1er juillet 2021.
Ensuite, si vous désirez acquérir un bien immobilier dans les prochains mois, anticipez le coût des travaux à réaliser avec le site Internet France Rénov’, qui vous guide dans la rénovation énergétique de votre logement. Une rubrique vous permet même de simuler les aides auxquelles vous aurez droit selon votre situation personnelle.
Enfin, ce n’est pas parce que vous louez un appartement depuis bien des années que vous ne devez pas craindre une action de votre locataire. Dans le doute, faîtes refaire le DPE. Votre locataire accueillera positivement les travaux que vous aurez à réaliser et qui amélioreront son confort de vie.
Bon à savoir
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