DPE 2021, une réforme inachevée ?

17/01/2022

Le nouveau DPE a été élaboré de façon bien plus exigeante que son prédécesseur, mis en place en 2006. Dans un but profitable à la Planète : amener les propriétaires à engager les travaux d’amélioration énergétique nécessaires pour leur logement en toute quiétude.

Or, la base de données du notre réseau national, aussi âgée que le DPE, révèle que les récentes modifications du nouveau mode de calcul de l’étiquette Énergie primaire, apportées trois mois après son entrée en vigueur, n’ont pas atteint leur objectif. Un quart du parc immobilier national demeure classé « F » ou « G » !

Diagamter propose une solution simple pour remédier à cette situation, aujourd’hui dommageable pour la profession de diagnostiqueur immobilier : donner du temps au temps... malgré l’urgence climatique. Explications par Guillaume Exbrayat, président Diagamter.

3 objectifs pour le DPE, avec une première échéance dans 12 mois

Face à un temps compté dans la lutte contre le dérèglement climatique, la réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), intervenue le 1er juillet dernier, affichait trois objectifs :

  • Être considéré comme un outil responsabilisant dans le domaine de l’immobilier en devenant juridiquement opposable,
  • Uniformiser la méthode de calcul dite « 3 CL » à travers des informations systématiquement saisies dans le bien (exit la méthode dite « des factures »),
  • Et grâce à ces deux éléments nouveaux fiabilisant les résultats, amener les propriétaires à engager les travaux d’amélioration énergétique nécessaires pour leur logement.

 

La première conséquence de ce dispositif audacieux et légitime était prévue dès le 1er janvier prochain, avec l’interdiction de louer les biens classés en consommation d’énergie primaire « G », avant de concerner les « passoires énergétiques » classées « F » en 2028 et « E » en 2034.

Cette course pour rendre le bâtiment plus propre vis-à-vis de l’environnement, n’est-elle cependant pas déjà en train d’essouffler un mouvement vital pour le bien de la Planète ?

Premier imbroglio

En effet, dès la fin de cet été, les acteurs de l’immobilier ont attiré l’attention du Ministère du Logement sur le nombre très élevé de biens classés « F » et « G » en énergie primaire.

Concrètement, au sein des 180 agences du réseau Diagamter, grâce aux données techniques des diagnostics de notre base nationale, nous avons observé un passage d’une proportion de 14,14% de biens classés « F » et « G » avant la réforme (valeur proche des 13,3% annoncés par le Ministère du Logement) à…  25,31% fin septembre (cf. graphiques ci-dessous).

Ce n’était plus 4,8 millions de logements qui étaient concernés par la réforme du DPE, comme prévu initialement, mais 9,1 millions sur les 36 millions que compte le parc national !

On peut comprendre l’inquiétude alors née sur l’acceptation sociale des futures interdictions de louer, interrogeant vendeurs et acquéreurs sur les valeurs de transaction de ces « passoires énergétiques ». D’autant plus que cette appellation est aujourd’hui contrôlée par la loi, et donc assujettie à des sanctions.

Second imbroglio

Le 24 septembre dernier, la suspension des nouveaux DPE (version 3.1) était décrétée, une saine décision que nous avons naturellement saluée quelques jours plus tard à travers une tribune.

Le réseau Diagamter a tout même décidé de différer de quelques semaines la régénération des DPE issus de la réforme (version 3.2), préférant observer une période probatoire de deux mois.

À notre sens, le risque d’un discrédit sur la profession de diagnostiqueur immobilier était bien réel, en laissant croire au marché que les difficultés de l’été avaient été résolues en seulement quelques jours.

Aux premiers jours de 2022, les données statistiques de notre base nationale révélaient l’efficience réelle des corrections apportées au décret définissant la méthode de calcul durant l’automne : à 2% près, aucune modification du poids des étiquettes « F » et « G » n’a été constatée !

Quelles conséquences pour le marché du diagnostic immobilier et le DPE 2021 ?

Ces chiffres représentatifs, extraits d’une base nationale alimentée par 100 000 clients supplémentaires chaque année, demandent certes à être confirmés par les autres acteurs du marché ou encore l’Agence de la Transition Écologique (ADEME).

D’ores et déjà, nous soulevons trois interrogations :

  • Dès janvier 2023, les biens avec une consommation en énergie finale (*) supérieure à 450 Kwh/m²/an seront frappés d'indécence et ne pourront plus être loués.

    (*) : Attention au contresens, l'étiquette énergie du DPE est exprimé en énergie primaire et non en énergie finale. Voir les explications ICI.

  • Alors que le parc de biens classés « G » était de 3% avant la réforme de juillet 2021, le gouvernement, souhaite-t-il réellement aujourd’hui que près de 10% du parc de logements, soit plus de 3 millions de logements, classés « G » soient interdits de location d’ici janvier 2025 ? Même question pour 2028, cette fois, pour le quart du parc de logements classés « F » ou « G » soit 9,3 millions de logements ? Cette question, notamment pour 2023, se pose dans un contexte économique de forte tension sur les travaux et leurs coûts post Covid-19.
  • Si le DPE devait être « re-réformé », quel préjudice économique pour les affaires et l’image des diagnostiqueurs immobiliers auprès de leurs clients, s’l fallait procéder à la « re-régénération » de DPE, à peine quelques semaines après une première régénération ?
  • De même, quel préjudice sur la valorisation de leur patrimoine subiraient les vendeurs d’un bien mal calibré en « F » ou « G », après avoir concédé une baisse de son prix, avec des risques de recours contre l’État ?

Une solution simple à une problématique majeure

Pour préserver l’impact d’une profession devenue indispensable, non seulement dans le cadre de la lutte contre le dérèglement climatique mais aussi en termes de protection de la santé et de la sécurité d’un occupant de logement, nous proposons une solution :

  • Repousser du 28 février 2022 au 30 juin 2022 le délai accordé aux diagnostiqueurs immobiliers pour regénérer les DPE de la version 3.1 à celle 3.2.

Cette sérénité permettra :

  • De réaliser une vaste étude sur la base des données collectées par l’ADEME pour calibrer des seuils d’étiquettes Énergie primaire en cohérence avec les objectifs politiques de la réforme,
  • De favoriser la promotion d’un DPE fiable, compris par la population et tous les acteurs de la chaîne de valeur de l’immobilier, et garant de l’intérêt général.

En attendant, et même en espérant une réaction positive du Ministère du Logement, nous avons donné le « feu vert » à notre réseau pour régénérer les DPE version 3.1 en version 3.2, compte-tenu de la date couperet du 28 février 2022.

Dans un esprit constructif, nous contribuons, comme toujours, à alimenter le débat pour que le DPE devienne cet outil de référence indiscutable, responsabilisant et fiable. Il est essentiel pour gagner le combat contre le dérèglement climatique.

Le DPE, c’est bon pour la Planète !

Guillaume Exbrayat, président de Diagamter.

 

Distribution des étiquettes avant la réforme de juillet 2021
(DPE, version 2)

 

Distribution des étiquettes fin septembre 2021
(DPE, version 3.1)

 

Distribution des étiquettes début janvier 2022
(DPE, version 3.2)

 

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