L'acquisition d'un appartement ne se résume pas à l'achat de ses murs. Vous devenez également copropriétaire de parties communes telles que le hall d'entrée, les couloirs, l’escalier, l’ascenseur ou encore le jardin collectif.
Cette prise de responsabilité implique une contribution financière de l’entretien et de la maintenance des parties communes. Ces dépenses figurent parmi les points-clés à examiner avant d'acheter votre bien à son juste prix.
Charges, superficie du bien, informations majeures des diagnostics immobiliers… Quelles sont les vérifications élémentaires à réaliser pour ces trois éléments avant de vous engager définitivement (tout acquéreur dans l’immobilier bénéficiant d'un droit de rétractation de dix jours sans devoir justifier d'un motif particulier) ?
Une attention d’autant plus nécessaire que l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a poursuivi l'adaptation du statut de la copropriété, engagée dans le cadre de la loi ELAN.
Charges d’une copropriété : à étudier dès la signature du compromis de vente
Les charges de copropriété, fixées par le règlement de copropriété, se divisent en deux catégories :
- Les « charges générales » : elles sont liées à l’administration (honoraires du syndic, frais d’assemblée générale, primes d’assurances, impôts et taxes…), l’entretien (rémunération du personnel chargé du nettoyage, enlèvement des ordures ménagères, entretien des espaces verts…) et la conservation (réfection des façades et toitures, maintien en état des réseaux de canalisation…) des parties communes. Elles sont réparties équitablement entre les copropriétaires à proportion de leur quote-part (ou tantièmes), selon des modalités indiquées dans l’état descriptif de la division de la copropriété. Elles sont notamment indispensables pour assurer le fonctionnement de la copropriété et préserver l’immeuble en bon état au fil du temps.
- Les « charges particulières » : elles sont induites des services collectifs (gardiennage, service de nettoyage, système de sécurité…) et équipements communs (entretien de la chaudière collective, de l'ascenseur, installation d'une antenne de télévision…). Elles sont payées en fonction de l'utilité et de la possibilité pour les copropriétaires d'utiliser ces services ou équipements. Par exemple, pour les frais d'ascenseur, les copropriétaires des lots de copropriété situés en rez-de-chaussée n'ont pas à supporter ces frais, sauf si l'ascenseur dessert la cave ou le parking.
Chaque année, lors d’une assemblée générale, les copropriétaires votent un budget prévisionnel de la copropriété, préparé par le syndic de copropriété en concertation avec le conseil syndical, pour faire face aux dépenses courantes (charges générales ou particulières).
Les annonces immobilières doivent obligatoirement comporter une mention précisant si un bien en vente (ou en location) fait partie d’une copropriété, ainsi que son nombre de lots et ses charges annuelles.
Charges d’une copropriété : à étudier dès la signature du compromis de vente
Le vendeur d'un lot de copropriété doit transmettre à l'acquéreur des documents sur la copropriété et sur le lot mis en vente, au plus tard à la date de signature de la promesse de vente.
En particulier, des informations sur l'organisation de la copropriété (sauf si l’acquéreur est déjà propriétaire d’un lot dans la même copropriété) :
- Fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont les informations sont précisées dans un décret du 21 décembre 2016 et rendues obligatoires quelle que soit la taille de la copropriété depuis le 1er janvier 2019 ;
- Règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
- Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ;
- Carnet d'entretien de l'immeuble (ou « carnet de santé » de l’immeuble) : il indique, entre autres, l'année de réalisation des travaux importants (ravalement des façades, réfection des toitures, remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations), ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux, les références des contrats d'assurances, et s’ils existent, les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, et l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale des copropriétaires.
- Conclusions du Diagnostic Technique Global (DTG) s'il existe, instauré par loi ALUR (Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) au 1er janvier 2017 ;
- Notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.
À défaut de promesse de vente, ces documents sont fournis à l'acquéreur avec le projet d'acte authentique de vente.
Fondamentales informations sur l'état financier (situation, trésorerie, réserves) de la copropriété
En revanche, les informations sur l'état financier (situation, trésorerie, réserves) de la copropriété et du vendeur sont exigibles dès la signature de la promesse ou du compromis de vente :
- Montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur pour les 2 exercices comptables précédant la vente,
- Sommes susceptibles d'être dues par l'acquéreur au syndicat des copropriétaires,
- État global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs,
- Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, montants de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et de la dernière cotisation versée par le copropriétaire vendeur. La création d’un fonds de travaux est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour toutes les copropriétés d’immeubles de plus de cinq ans (sauf dérogations). Sont concernés des travaux prescrits par les lois et règlements, ceux qui ne sont pas compris dans le budget prévisionnel, et ceux qui sont urgents et nécessaires pour la sauvegarde de l’immeuble.
Enfin, depuis le 31 décembre 2018, toute copropriété doit être répertoriée dans le registre national des copropriétés, géré par l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH). Cette immatriculation a pour but de développer la connaissance du parc immobilier national et de prévenir les situations de fragilisation, notamment en prévenant d'éventuels dysfonctionnements dans les parties communes des copropriétés.
Prendre connaissance de futurs frais supplémentaires avant d’acheter
L’ensemble de ces éléments ont été confortés par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.
Remis dans les délais impartis, ils permettent au futur acquéreur, au moment où il établira son plan de financement, de déterminer le montant moyen annuel de ses charges (en veillant à bien demander l’échéancier des appels de fonds), ainsi que les frais spéciaux sur lesquels il sera engagé dès l’achat (entretien, rénovation, amélioration), ou encore les travaux importants ou en passe de l’être.
Si vous prenez connaissance de futurs frais supplémentaires avant d’acheter, vous pouvez en tenir compte lors de la négociation du prix de l’appartement. Par ailleurs, si la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires a lieu entre la signature de la promesse de vente et celle de l’acte authentique, le vendeur du bien immobilier a le droit de se faire représenter à l'assemblée générale de la copropriété par l’acquéreur de son lot. Dans ce cas, ce sera à l’acquéreur de payer le montant des éventuels travaux votés, qu’il se rende ou non à l’assemblée générale.
De même, la présence d’un DTG atteste d’une copropriété au patrimoine géré dans la durée. L’objectif de ce document est de garantir le bon fonctionnement de l’immeuble en toute connaissance de cause pour les 10 prochaines années en chiffrant les travaux pouvant affecter les accès extérieurs (clôture, voirie, éclairage…), les infrastructures (infiltration, mur de soutènement, poutres, etc.), les superstructures plancher, dalle, mur, terrasse…) et tout autre élément majeur tel que les charpentes, la ventilation ou encore les ascenseurs.
Le réseau Diagamter est habilité à réaliser les documents suivants : modification du règlement de copropriété, répartition des charges et tantième définie dans le règlement de copropriété, et état descriptif de division. Il s’engage également, à travers la réalisation du DTG, à l’analyse technique de l’état apparent des parties communes et des équipements communs.
Les ingénieurs, économistes de la construction et informaticiens de l’enseigne Diagamter ont développé un process complet au service des syndics. Ainsi le rapport détaillé et précis fourni par un cabinet du réseau permet ainsi de valoriser le patrimoine, de prendre connaissance de la situation énergétique et de maîtriser les dépenses de son immeuble (notamment, à travers des opérations de maintenance).
Également à étudier durant le délai de rétractation offert à l’acquéreur, le dossier comportant les résultats de tous les diagnostics obligatoires du lot vendu doit être remis au plus tard au moment de la signature de l’acte authentique de la vente (à suivre…).
(A suivre...)
BON À SAVOIR
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